Par Martin Piret Gérard, Associé chez CONSILIUM Gst
Au moment d’acheter leur logement familial, les époux se posent souvent la question de savoir si cette acquisition se fera en privé ou via une société. Nombreux sont ceux qui optent pour la seconde option. Pour justifier l’achat en société, les avantages fiscaux et financiers liés à cette opération sont souvent avancés. Les futurs propriétaires oublient toutefois que loger sa maison en société se fait souvent au détriment d’autres intérêts. Quels sont-ils ?
Civilement
Selon l’article 215 de l’ancien Code civil, le logement familial bénéfice d’une protection spécifique. En vertu de cette disposition, un époux ne peut vendre le logement familial sans l’accord de l’autre. Cette protection s’étend aux meubles meublants qui garnissent le logement familial.
Grâce à ce mécanisme de protection, l’accord des deux époux est nécessaire pour vendre le bien et ce, même si ce dernier n’appartient qu’à un seul d’entre eux. Une fois entré dans une société, le logement familial perd la protection accordée par l’article 215 de l’ancien Code civil.
Successoralement
Le conjoint survivant est un héritier réservataire. Cela signifie qu’une part successorale minimale doit obligatoirement lui revenir. La réserve du conjoint survivant se compose d’une réserve abstraite et d’une réserve concrète. La réserve abstraite consiste en l’usufruit de la moitié des biens composant la succession. La réserve concrète comprend l’usufruit du logement familial et des meubles qui le garnissent.
Si le logement familial est la propriété d’une société, le conjoint survivant se voit amputer de son droit successoral minimal à l’usufruit du logement familial et aux meubles qui le garnissent.
Fiscalement
Entre conjoints, les droits de succession varient entre 3% et 30% en fonction des régions. Bien souvent, le logement familial constitue une part importante du patrimoine du défunt. Le conjoint survivant pourrait donc être contraint de le vendre pour payer l’impôt.
Pour cette raison, les trois régions ont prévu une exemption de droits de succession sur le logement familial en faveur du conjoint survivant. Dans les trois régions, l’exemption est totale. Elle a pour conséquence d’exclure de la base imposable la part nette recueillie par le conjoint survivant dans le logement familial.
L’exonération en droits de succession sur la part nette recueillie par l’époux survivant sur le logement familial ne s’applique pas lorsque la maison a été achetée par une société.
Conclusion
Sous un certain angle, l’achat du logement familial en société peut se concevoir comme une opération fiscalement et financièrement intéressante. En logeant cet actif spécifique qu’est le logement familial dans une société, les conjoints se privent néanmoins de ces différents mécanismes de protection et se trouvent dans une situation plus précaire. Comme toute décision patrimoniale, l’achat de son logement familial doit être murement réfléchi en tenant compte de toutes les conséquences patrimoniales.
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